Reforma Tributária
na construção civil.

A construção civil no regime de bens imóveis (arts. 251 a 270)

A LC 214/2025 trata as operações com imóveis em um regime específico, o Capítulo dos Bens Imóveis, nos arts. 251 a 270. Entre as operações alcançadas (art. 252) estão a construção, a incorporação, a alienação, o parcelamento do solo e a administração ou intermediação de imóveis. Para essas operações, o art. 261 reduz a alíquota de IBS/CBS em 50% (a redução de 70% prevista no parágrafo único do mesmo artigo é exclusiva de locação, cessão onerosa e arrendamento — não da construção).

Na prática, construção e incorporação não pagam a alíquota cheia de referência — que não está fixada em lei, e cuja marca de 26,5% citada no debate é teto-gatilho da trava de avaliação, não a alíquota vigente (LC 214/2025, art. 475) —, e sim metade dela, antes ainda dos redutores de base e dos créditos. O ITBI não é extinto: permanece como imposto municipal de transmissão (CF, art. 156, II, preservado pela EC 132/2023), e a LC 214 apenas o considera custo de aquisição que integra um dos redutores (art. 258). Os números completos do regime estão em Reforma Tributária e imóveis.

A escada da conta: da alíquota de referência à base efetiva

No regime de bens imóveis, vários mecanismos se somam para reduzir o IBS/CBS de um empreendimento, e é a leitura conjunta — não um só — que dá a carga efetiva. A conta desce em camadas:

Numa unidade residencial nova, a conta parte da alíquota de referência (não fixada em lei), aplica a redução de 50%, abate o redutor de ajuste e o redutor social sobre a base, e a construtora ainda credita os insumos da obra. O resultado por empreendimento varia conforme o valor da unidade, quanto da cadeia é creditável e o calendário da transição.

Sua carga vai subir ou cair? Lendo a conta antes e depois

A pergunta que toda construtora faz não tem resposta única em lei, porque a alíquota cheia de IBS/CBS ainda não foi fixada pelo Senado. O que existe é a estrutura: a redução de 50% (art. 261), os redutores de base e o crédito amplo de um lado; do outro, a perda de regimes e benefícios antigos e o fato de que boa parte do custo da obra é mão de obra, que não gera crédito. Estimativas de mercado atribuídas a entidades do setor (como Senior e a CBIC) projetam a carga efetiva da construção saindo de algo em torno de 8,1% para a casa de 12% a 13% — número de mercado, não de lei, e que varia com o perfil de cada operação.

O efeito também depende de quando o tributo é devido, que muda por operação. Esse é um ponto onde análises erram com frequência: o fato gerador não é o mesmo para todas as operações do setor.

Empreitada e subempreitada: serviço de construção, fato gerador e split payment

Os serviços de construção civil — a empreitada e a subempreitada, com ou sem fornecimento de material — são operação tributada por IBS/CBS dentro do regime de bens imóveis (LC 214/2025, art. 252, V), com a redução de 50% da alíquota e crédito sobre os insumos aplicados. O ponto técnico que mais gera erro é o fato gerador: no serviço de construção, o IBS e a CBS são devidos no momento do fornecimento, ainda que fracionado (LC 214/2025, art. 254, V) — e não "no pagamento". O critério do pagamento vale para a locação (art. 254, III) e para a administração e intermediação (art. 254, IV); a incorporação e o parcelamento seguem regra própria, devidos em cada pagamento (art. 262).

O recolhimento desses tributos pode ocorrer na liquidação financeira, pelo mecanismo de split payment (LC 214/2025, arts. 31 a 35), o que afeta o caixa de quem executa a obra. São contribuintes, conforme a operação, o alienante, o cedente ou instituidor de direitos reais, o locador e o prestador (LC 214/2025, art. 263). Numa cadeia de empreitada e subempreitada, isso significa que cada elo tem sua própria apuração, seu crédito e seu recolhimento a conciliar.

Incorporação imobiliária e pessoa física

Na incorporação e no parcelamento do solo, o IBS e a CBS são devidos a cada pagamento recebido (LC 214/2025, art. 262), o que alinha o tributo ao fluxo financeiro do empreendimento, e não ao registro da venda. A venda das unidades aproveita ainda os redutores de base na unidade residencial.

A pessoa física também pode ser contribuinte (LC 214/2025, art. 251, §1º): na alienação, quando vende mais de um certo número de imóveis no ano; e na venda de imóvel construído pelo próprio alienante, conforme os critérios do artigo. Para quem opera por meio de pessoa jurídica ou estrutura societária — inclusive holding imobiliária —, vale avaliar caso a caso: às vezes a estrutura muda a conta, às vezes não.

RET e patrimônio de afetação: o regime de transição da incorporadora

A incorporadora tem, na Reforma, um regime de transição próprio. A incorporação com patrimônio de afetação (Lei 4.591/1964, arts. 31-A a 31-E) que tenha pedido de opção pelo RET — o Regime Especial de Tributação da Lei 10.931/2004 — efetivado antes de 1º de janeiro de 2029 pode optar por recolher na forma de transição (LC 214/2025, art. 485, caput). Nesse regime, o IBS e a CBS são devidos em montante equivalente a 2,08% da receita mensal recebida (LC 214/2025, art. 485, I, na redação dada pela LC 227/2026). Para a incorporação de interesse social (habitação popular), a transição equivale a 0,53% da receita mensal (art. 485, II).

A leitura correta dos percentuais é a segunda correção que costuma faltar: o RET de 4% sobre a receita se decompõe em 2,08% que antes correspondiam a PIS/Cofins — e agora, pela LC 227/2026, são IBS e CBS — mais 1,92% de IRPJ e CSLL, que permanecem fora da Reforma do consumo. Por isso o número se escreve "IBS e CBS em montante equivalente a 2,08%", e não "CBS de 2,08%". O parcelamento do solo (loteamento) com registro efetivado antes de 1º/01/2029 também pode optar pelo recolhimento com base na receita bruta (LC 214/2025, art. 486, na redação da LC 227/2026). A partir de 2029, as incorporações migram para o regime regular.

Optar pela transição ou migrar para o crédito amplo: o trade-off que define a conta

A opção pelo regime de transição tem um custo que precisa entrar na conta: quem recolhe IBS e CBS sobre a receita bruta reduzida (2,08% / 0,53%) não se apropria de créditos de IBS/CBS, não usa os redutores de base e não transfere crédito ao adquirente (LC 214/2025, art. 485). É um regime simples e de alíquota baixa, mas fechado para a não-cumulatividade.

Do outro lado está o regime pleno. A partir de 1º/01/2029, o contribuinte pode deduzir da base do IBS na alienação o valor pago na aquisição de bens e serviços entre 1º/01/2027 e 31/12/2032 usados na incorporação, no parcelamento ou na construção (LC 214/2025, art. 488, caput e §1º). A dedução alcança aquisições sujeitas a ICMS (CF, art. 155, II) ou a ISS (CF, art. 156, III) contabilizadas como custo direto de produção do imóvel (art. 488, §1º, I e II). O ganho do regime pleno depende, portanto, de quanto do custo é insumo creditável — e aqui entra o limite estrutural do setor: parte relevante do custo da obra é mão de obra, que não gera crédito de IBS/CBS. Quanto mais a obra depende de mão de obra própria e menos de insumos e serviços tributados, menor o ganho de migrar para o pleno.

Estoque de imóveis na virada: o redutor de ajuste das obras em 31/12/2026

A virada de 2026 para 2027 exige um inventário fiscal. A partir de 1º de janeiro de 2027, vincula-se a cada imóvel um valor de redutor de ajuste, usado exclusivamente para reduzir a base nas alienações (LC 214/2025, art. 257, caput e §1º). O valor inicial desse redutor depende do estado do imóvel na virada:

• Imóvel em construção em 31/12/2026: o valor inicial do redutor corresponde ao terreno mais os custos da obra (LC 214/2025, art. 258, II).
• Imóvel pronto em 31/12/2026: o valor de aquisição atualizado ou, por opção, o valor de referência do art. 256 (LC 214/2025, art. 258, I, "a" e "b").

O ITBI pago na aquisição do terreno integra esse custo de aquisição que compõe o redutor (LC 214/2025, art. 258, §6º, I). E, na venda residencial, o redutor social (R$ 100.000 por imóvel residencial novo; R$ 30.000 por lote) é aplicado depois do redutor de ajuste (LC 214/2025, art. 259, caput).

Da dedução de materiais do ISS ao crédito amplo: o que muda na lógica

A construção sempre conviveu com litígio sobre o que podia abater. No regime do ISS, a discussão sobre deduzir materiais da base chegou ao Supremo: no Tema 247 (RE 603.497/MG), o STF reconheceu a recepção do art. 9º, §2º, do Decreto-Lei 406/1968 pela Constituição de 1988, autorizando a dedução de materiais da base do ISS na construção. Era um alívio conquistado a litígio, item a item.

A Reforma muda a lógica. Materiais e serviços deixam de ser "dedução de base" do ISS e passam a gerar crédito de IBS/CBS pela não-cumulatividade plena (LC 214/2025, art. 47), com a transição específica do art. 488 para as aquisições entre 2027 e 2032. O que antes dependia de tese e prova passa a ser crédito direto sobre a cadeia tributada — desde que o regime escolhido permita creditar (o de transição não permite) e desde que o custo seja, de fato, insumo tributado e não mão de obra. O ITBI, por ser tributo de transmissão, permanece fora dessa lógica de crédito e segue como custo de aquisição (CF, art. 156, II).

Obras e contratos na virada da transição

A construção tem ciclos longos: uma obra iniciada hoje pode ser entregue já sob outro estágio da transição. A transição específica das operações com imóveis está no Livro III da LC 214 (a partir do art. 485), com regras próprias para contratos e operações que atravessam a virada. Na prática, isso exige rever contratos de longo prazo a preço fechado, com cláusula de reequilíbrio para a mudança de carga; reajustes por INCC ou CUB precisam acomodar o novo tributo destacado. Também exige reprecificar unidades em lançamento sob o novo regime e situar cada empreendimento no calendário 2026—2033.

Contratos de empreitada e de venda firmados antes da lei, a preço predeterminado, têm tratamento de transição próprio que precisa ser conferido caso a caso. Quem trata a virada como projeto — e não como surpresa de fim de obra — protege a margem. Veja como preparar a empresa passo a passo.

"A Reforma vai gerar muito mais economia para empresas que se prepararem em 2026 do que para as que reagirem em 2028. A janela de planejamento é agora; depois é só execução de adaptação operacional."

— Equipe TaxUp, Prática Tributária

Referências e fontes oficiais

• Lei Complementar 214/2025 — Reforma Tributária do Consumo (texto consolidado)
• Lei Complementar 227/2026 — Comitê Gestor do IBS e ajustes na LC 214 (PLP 108/24)
• Lei 10.931/2004 — RET (Regime Especial de Tributação da incorporação)
• Lei 4.591/1964 — incorporações e patrimônio de afetação
• Emenda Constitucional 132/2023 e ADCT