Imóveis na Reforma.
Aluguel e venda mudam de regime.

Quem vira contribuinte — e a partir de qual volume

A primeira pergunta não é quanto se paga: é se se paga. O art. 251 da Lei Complementar 214/2025 sujeita ao regime específico as operações com bens imóveis realizadas por contribuintes do regime regular — e define, com números, quando a pessoa física passa a ser um deles.

O detalhe que muda decisões de família: na locação, os dois critérios são cumulativos. Quem tem dez imóveis alugados e receita de R$ 200.000 no ano não se enquadra por esse inciso; quem tem quatro imóveis e receita de R$ 250.000, sim. E o art. 251, §2º, ainda alcança, no próprio ano-calendário, quem ultrapassa os limites durante o exercício.

O que é tributado — e o que ficou de fora

O art. 252 lista cinco operações alcançadas e duas hipóteses de não incidência. Três pontos merecem leitura atenta, porque decidem casos concretos.

A permuta não é tributada, mas a torna é. A redação do inciso I do §2º foi dada pela Lei Complementar 227, de 2026, e fala em permuta entre bens imóveis. Permutou apartamento por apartamento sem diferença em dinheiro, não há base; havendo torna, ela é tributada nos termos do capítulo.

Servidão, cessão de uso e direito de passagem seguem a locação. O §1º equipara à locação, para fins de tributação, a servidão, a cessão de uso ou de espaço, a permissão de uso e o direito de passagem — o que importa porque a locação tem a alíquota mais reduzida de todo o regime.

Construção civil entrou no capítulo. O inciso V traz os serviços de construção civil para dentro do regime específico de imóveis. Para o recorte da obra em si, ver reforma tributária na construção civil.

As alíquotas: 50% de redução na venda, 70% na locação

O art. 261 é curto e decisivo: as alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações do capítulo ficam reduzidas em 50%. E o parágrafo único vai além — nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, a redução é de 70%.

A redução incide sobre a alíquota de referência, não sobre a base. Para o patamar de referência em discussão e o que ele significa em ponto percentual, ver alíquota do IBS e da CBS. E, como em todo o novo sistema, o recolhimento passa a ocorrer na liquidação financeira do pagamento — ver split payment, que muda o momento em que o dinheiro sai do caixa.

Os dois redutores — e por que 31/12/2026 é a data que importa

Reduzir alíquota não foi o único mecanismo. O capítulo criou dois redutores que abatem a base de cálculo, com lógicas distintas.

Por que 31 de dezembro de 2026 é a data que decide. O valor inicial do redutor de ajuste, pelo art. 258, olha para o imóvel de propriedade do contribuinte naquela data. Para imóveis em construção em 31/12/2026, o redutor soma o valor de aquisição do imóvel sobre o qual se constrói — redação dada pela LC 227/2026 — mais o valor dos bens e serviços contabilizados como custo de produção adquiridos antes de 1º de janeiro de 2027, comprovados por documento fiscal idôneo.

Traduzindo para a decisão: nota fiscal de insumo de obra emitida em dezembro de 2026 entra no redutor; a mesma nota em janeiro de 2027, não. Quem constrói para vender precisa ter esse inventário documentado antes da virada.

As definições não ficaram soltas. O art. 259, §1º, delimita o que conta: bem imóvel residencial é a unidade construída para fins residenciais segundo as normas de edificação da localidade e ocupada como residência; lote residencial é a unidade resultante de parcelamento do solo urbano nos termos da Lei nº 6.766/1979 ou objeto de condomínio de lotes na forma do art. 1.358-A do Código Civil; e bem imóvel novo é o que não tenha sido ocupado ou utilizado. Imóvel usado não recebe o redutor social da alienação.

Há ainda uma regra de transmissão que muda a negociação: pelo art. 257, §4º, na alienação o redutor de ajuste é mantido se o imóvel for adquirido por contribuinte do regime regular, e é extinto nos demais casos. O comprador que está no regime regular herda um ativo fiscal; o que não está, não.

Quando o imposto é devido em cada operação

O art. 254 fixa o momento do fato gerador operação a operação, e a diferença entre eles importa para o fluxo de caixa.

Sobre a base, o art. 255 traz duas exclusões que a administradora precisa parametrizar: não se computam, no valor da locação, os tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel nem as despesas de condomínio. Já os juros, as variações monetárias e a atualização monetária do saldo credor integram o valor da operação.

Locação de curta temporada segue a regra de hotelaria

O art. 253 resolve a dúvida de quem opera aluguel por temporada: a locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel residencial, por contribuinte do regime regular, com período não superior a 90 dias ininterruptos, é tributada pelas mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria.

Dois parágrafos incluídos pela LC 227/2026 fecham o desenho: o §1º define quais pessoas físicas se consideram do regime regular para esse efeito, remetendo aos limites do art. 251, e o §2º manda incluir essas operações nos próprios limites de R$ 240.000 e de número de imóveis. Ou seja, a temporada conta para o enquadramento. Para o tratamento do setor, ver reforma tributária em bares, restaurantes e hotelaria.

O que precisa estar decidido antes da virada

Quatro decisões têm data, e a data é 31 de dezembro de 2026.

Inventariar o patrimônio e escolher a base do redutor. O art. 258 dá ao contribuinte a opção entre o valor de aquisição atualizado e o valor de referência do art. 256. São bases diferentes, e a escolha certa depende de cada imóvel — não há resposta única para a carteira inteira.

Fechar o inventário de custos de obra. Para imóvel em construção, só entra no redutor o custo adquirido antes de 1º de janeiro de 2027, comprovado por documento fiscal idôneo. É um trabalho de documentação, não de cálculo, e ele não pode ser feito depois.

Testar o enquadramento de pessoa física. Os limites do art. 251 são cumulativos na locação — receita acima de R$ 240.000 e mais de três imóveis. Estruturas familiares com imóveis distribuídos entre titulares chegam a resultados muito diferentes. Para a camada patrimonial e sucessória, ver o mapa do ITCMD no Brasil e o planejamento tributário.

Revisar contratos de locação e de administração. A base exclui tributos, emolumentos e condomínio, mas inclui juros e atualização monetária. Contrato que mistura essas rubricas numa parcela única dificulta a exclusão e tende a tributar a mais. E, como o tributo é devido a cada pagamento, a periodicidade contratual passa a ter efeito fiscal direto.

Como a equipe da TaxUp atua

A equipe trata o regime de imóveis como um problema de inventário e de contrato, não de alíquota. O trabalho começa pelo levantamento da carteira imóvel a imóvel — data e valor de aquisição, situação em 31/12/2026, destinação residencial ou não —, porque é esse levantamento que determina o valor do redutor de ajuste e a escolha entre valor de aquisição e valor de referência.

Em seguida vêm os contratos: separação das rubricas que a lei exclui da base, revisão da periodicidade de pagamento à luz do art. 254 e leitura do art. 257, §4º, nas negociações de venda — porque o redutor sobrevive se o comprador estiver no regime regular e se extingue se não estiver, o que é matéria de preço.

Para incorporadoras e construtoras, o eixo é o inventário de custos anteriores a 1º de janeiro de 2027. Para o panorama geral do novo sistema, ver o pilar da reforma tributária e a mecânica de IBS e CBS. A discussão de caso concreto começa com um diagnóstico de 30 minutos com consultor sênior.