Reforma tributária no aluguel de imóveis: aluguéis, venda e construção

A reforma tributária criou um regime específico para as operações com bens imóveis no IBS e na CBS, regulado pelos arts. 251 a 270 da Lei Complementar nº 214/2025. Em vez da alíquota cheia, as operações imobiliárias têm a alíquota reduzida em 50% (venda, incorporação, construção) e em 70% (locação, cessão e arrendamento). Para evitar tributar o que o imóvel já valia, há o redutor de ajuste; e para proteger a moradia, há o redutor social — R$ 100.000 por imóvel residencial novo vendido e R$ 600 por mês no aluguel residencial. Pequenos proprietários pessoa física, abaixo de certos limites, ficam fora do regime.

A seguir, a equipe da TaxUp, consultoria tributária para o setor imobiliário, detalha quem entra no regime, as alíquotas, os redutores, a incorporação e o cronograma — com a base legal exata e o que muda para incorporadoras, construtoras, imobiliárias e locadores.

O que muda no imobiliário: visão geral

O setor imobiliário ganhou um regime próprio porque suas operações não se encaixam na lógica geral de bens e serviços. Comprar, construir, incorporar, lotear e alugar passam a ter regras específicas de IBS e CBS. O desenho combina quatro peças:

Para a maioria das operações o efeito é uma carga menor que a alíquota cheia, mas o cálculo deixa de ser trivial: a base passa por dois redutores antes de aplicar a alíquota já reduzida.

Antes da reforma: ISS, RET e a colcha do imobiliário

A tributação do imobiliário sempre foi fragmentada. A construção e a incorporação pagavam ISS ao município, com a disputa histórica sobre deduzir ou não o valor dos materiais da base — discussão que chegou ao Supremo no Tema 247 (RE 603.497), em que se reconheceu a validade da dedução prevista no Decreto-lei nº 406/1968. A incorporação com patrimônio de afetação tinha o RET, regime especial federal unificado da Lei nº 10.931/2004. Somavam-se PIS e Cofins sobre as receitas imobiliárias e, na transmissão, o ITBI municipal.

A reforma reorganiza a parte do consumo: ISS e PIS/Cofins sobre operações imobiliárias dão lugar ao IBS e à CBS, dentro do regime específico, com alíquotas reduzidas e redutores. O ITBI, por ser imposto sobre a transmissão (e não sobre o consumo), permanece e segue de fora do IBS e da CBS. Em vez de várias bases e regimes sobrepostos, passa a existir um regime único — ainda que cheio de engrenagens.

Base legal

O regime imobiliário é um regime específico autorizado pela Constituição (art. 156-A, § 6º, com a redação da EC 132/2023) e detalhado na LC 214/2025:

Quem entra no regime (e o pequeno proprietário)

O regime alcança quem apura IBS e CBS no regime regular e realiza operações com imóveis — incorporadoras, construtoras, loteadoras, imobiliárias e locadores habituais. O ponto sensível é a pessoa física: ela só vira contribuinte (e entra no regime) quando ultrapassa os limites do art. 251.

No próprio ano, a pessoa física também passa a contribuinte se a alienação superar esses limites ou se a receita de locação exceder em 20% o teto de R$ 240.000 (art. 251, § 2º). Em resumo: quem tem poucos imóveis e baixa receita de aluguel continua de fora; a partir de um certo volume, a atividade é tratada como econômica e entra no IBS e na CBS.

Holdings patrimoniais e pessoa jurídica

A seção anterior tratou da pessoa física. Para a pessoa jurídica, a porta de entrada é outra. O art. 251, caput, sujeita ao regime específico de imóveis qualquer contribuinte que apure o IBS e a CBS no regime regular — sem distinguir pessoa física de jurídica. Os limites de R$ 240.000 e de três imóveis aparecem só no § 1º do art. 251, que começa literalmente com “As pessoas físicas…”: são gatilho de enquadramento da pessoa física, não um filtro aplicável à empresa.

Na prática, uma holding patrimonial — a pessoa jurídica cujo objeto é deter e alugar imóveis —, estando no regime regular, já é contribuinte e entra no regime pelo caput do art. 251, com as locações listadas no art. 252, III. Não há volume mínimo de imóveis ou de receita para a empresa: o enquadramento é automático.

O que a holding tem é o mesmo desenho do regime: a alíquota de IBS e CBS reduzida em 70% na locação (art. 261, parágrafo único) e, no aluguel residencial, o redutor social de R$ 600 por mês por imóvel (art. 260). Dois cuidados definem o resultado. Primeiro, os benefícios têm naturezas diferentes — os 70% reduzem a alíquota; os R$ 600 reduzem a base, e só no residencial. Segundo, todo o regime pressupõe estar no regime regular: uma holding no Simples Nacional não preenche, pela letra dos arts. 260 e 261, o requisito de contribuinte do regime regular — o enquadramento tributário da empresa é, ele próprio, uma decisão de planejamento.

Alíquotas: −50% na venda, −70% no aluguel

O art. 261 fixa duas reduções sobre a alíquota padrão do IBS e da CBS:

A redução incide sobre a alíquota; a carga efetiva depende da alíquota de referência que vigorar. Mas a leitura estratégica já está dada: o aluguel é o consumo imobiliário mais desonerado do regime, com 70% de redução, enquanto a venda e a construção ficam na metade da alíquota.

Os redutores: de ajuste e social

Aqui está a engenharia que diferencia o regime — e que a maioria das análises trata por cima. Antes de aplicar a alíquota reduzida, a base de cálculo passa por dois redutores.

O redutor de ajuste evita tributar o que o imóvel já valia. A partir de 1º de janeiro de 2027, cada imóvel de um contribuinte do regime regular recebe um valor de redutor de ajuste, usado exclusivamente para reduzir a base na hora da venda (art. 257). Esse valor inicial corresponde, em regra, ao valor de aquisição do imóvel (ou, por opção, ao valor de referência) em 31 de dezembro de 2026, atualizado pelo IPCA (art. 258). Na prática, o IBS e a CBS incidem sobre a valorização ocorrida a partir da reforma, não sobre o valor que o imóvel já tinha antes dela.

O redutor social protege a moradia. Ele deduz da base, em operações residenciais, valores fixos:

Os valores do redutor social são atualizados mensalmente pelo IPCA e, na venda, cada imóvel pode usá-lo uma única vez (art. 259, §§ 2º e 3º). Combinados, o redutor de ajuste e o redutor social reduzem a base antes mesmo de a alíquota já reduzida entrar em cena — por isso, no imobiliário, calcular o tributo exige seguir a ordem certa: base, menos redutor de ajuste, menos redutor social, vezes a alíquota reduzida. É um ponto que conecta o regime à não cumulatividade da reforma.

Alugar imóvel ou bem móvel: por que o desconto não é o mesmo

A redução de 70% e o redutor social pertencem ao Capítulo V — “Dos Bens Imóveis”. Eles não alcançam a locação de bens móveis. Alugar um equipamento, uma máquina ou um veículo é operação onerosa tributada pelo IBS e pela CBS na regra geral: o art. 4º, caput, faz o imposto incidir sobre operações onerosas com bens ou serviços, e o § 2º lista a locação (inciso II) e o arrendamento (inciso VII). O art. 3º, § 3º, incluído pela LC 227/2026, é explícito ao incluir “a locação, o arrendamento e a cessão temporária do bem” entre as operações com bens — móveis ou imóveis.

Uma ressalva importa para o planejamento: a lei não fixa a alíquota cheia em número. O art. 18 remete as alíquotas de referência a resolução do Senado, e o único percentual fechado no texto é o teto estimado de 26,5%. Por isso, quando se diz que o bem móvel paga “a alíquota cheia”, fala-se da regra — sem redução —, não de um número definitivo; qualquer percentual divulgado hoje é estimativa.

Incorporação e parcelamento de solo

Na incorporação imobiliária e no parcelamento de solo, o IBS e a CBS sobre a alienação das unidades são devidos em cada pagamento (art. 262) — acompanhando o fluxo de recebimento, e não tudo na assinatura. A lei define o que é unidade imobiliária (o terreno para venda, cada lote do loteamento, cada unidade resultante da incorporação), o que importa para saber sobre o que incide o tributo em cada empreendimento. Para a incorporadora, isso muda a apuração: o tributo segue o cronograma financeiro das vendas, com a base já depurada pelos redutores.

Cronograma

O regime imobiliário acompanha a transição geral da reforma, com um marco próprio: o redutor de ajuste é fixado com base na situação do imóvel em 31 de dezembro de 2026.

A data de 31/12/2026 é estratégica: é a referência do valor que cada imóvel carrega como redutor de ajuste. Por isso, a organização patrimonial e documental dos imóveis antes do fim de 2026 é um tema de planejamento da transição, não de rotina.

O que muda na prática

Incorporadoras e construtoras. Saem do ISS e do PIS/Cofins e entram no regime com alíquota reduzida em 50%, base depurada pelo redutor de ajuste e, no residencial novo, pelo redutor social de R$ 100.000 por unidade. A apuração na incorporação segue o pagamento (art. 262). O ponto crítico é a fotografia de 31/12/2026 — o valor de aquisição de terrenos e estoques define o redutor de ajuste de cada imóvel.

Locadores e imobiliárias. O aluguel residencial fica entre os consumos mais desonerados: −70% de alíquota e R$ 600 por mês de redutor social por imóvel. Mas a pessoa física com volume relevante (mais de 3 imóveis e mais de R$ 240.000/ano) passa a contribuinte (art. 251) — o que exige enquadrar locadores habituais e revisar contratos. Estruturas de holding imobiliária entram nessa conta.

Compradores e investidores. O redutor de ajuste faz o IBS e a CBS recaírem sobre a valorização pós-reforma, não sobre o valor histórico — o que muda a conta de quem compra para revender. A decisão de quando vender, e como documentar o valor de aquisição, passa a ter efeito tributário direto.

Na avaliação da equipe da TaxUp, o imobiliário sai da reforma com carga menor na média, mas com um cálculo em camadas (dois redutores antes da alíquota) e um marco inadiável: organizar valores e documentação dos imóveis até 31 de dezembro de 2026. É um regime de sua própria natureza, como o da saúde.

A nota fiscal do aluguel: o que a lei já obriga

Com a reforma, o aluguel passa a ter documento fiscal. O art. 60 cria a obrigação central do novo sistema: o sujeito passivo do IBS e da CBS, ao realizar operações com bens ou serviços, deverá emitir documento fiscal eletrônico. E o art. 263, III, é expresso ao colocar “o locador, o cedente ou o arrendador” entre os contribuintes da locação de imóvel. Quem é contribuinte, portanto, emite o documento pela operação de aluguel.

Esse documento não é mera formalidade: o art. 60, § 1º, diz que ele tem caráter declaratório e constitui confissão do valor devido de IBS e CBS. A obrigação alcança inclusive operações imunes, isentas ou com alíquota zero (§ 2º). E é o documento que conecta a operação ao split payment — o recolhimento na liquidação financeira —, já que os arts. 31 e 32 vinculam o documento fiscal eletrônico à transação de pagamento.

Dois limites evitam o exagero. O primeiro: a obrigação só recai sobre quem é contribuinte. A pessoa física só vira contribuinte da locação acima dos limites do art. 251 — receita anual acima de R$ 240.000, atualizada pelo IPCA, e mais de três imóveis; abaixo disso, não emite. O segundo: a lei ainda não diz como será a nota. E não se trata da NFS-e municipal, que aparece na LC 214 apenas em disposição transitória sobre a adaptação dos sistemas dos municípios (art. 62).

Erros comuns e riscos

• Achar que “−50%” é a alíquota. É uma redução de 50% sobre a alíquota padrão; a carga efetiva depende da alíquota de referência (art. 261).
• Esquecer a ordem do cálculo. Primeiro tira-se o redutor de ajuste, depois o redutor social, e só então aplica-se a alíquota reduzida. Inverter a ordem erra a base.
• Ignorar a data de 31/12/2026. É a referência do redutor de ajuste de cada imóvel; sem o valor de aquisição bem documentado, perde-se dedução.
• Supor que todo locador PF é isento. Acima de 3 imóveis e R$ 240.000/ano de aluguel, a pessoa física vira contribuinte (art. 251).
• Confundir o ITBI com o IBS/CBS. O ITBI continua existindo, é municipal e incide na transmissão; não foi substituído pela reforma.
• Aplicar o redutor social fora do residencial. Ele vale para imóvel residencial novo, lote residencial e aluguel residencial — não para comercial (arts. 259 e 260).

Perguntas frequentes

Fontes: Lei Complementar nº 214/2025, arts. 251 a 262 (regime específico de bens imóveis); Constituição Federal, art. 156-A, § 6º (EC 132/2023); Lei nº 10.931/2004 (RET — contexto histórico); STF — Tema 247 / RE 603.497 (ISS e materiais na construção civil; seção histórica). Sem afirmação de carga efetiva em pontos percentuais (depende da alíquota de referência, ainda não fixada). Conteúdo informativo; não é parecer jurídico.