O art. 37, § 1º, do CTN usa o critério de mais de 50% da receita operacional para caracterizar a atividade preponderante imobiliária. Antes de calcular, a controladoria precisa definir o período, identificar a origem das receitas e documentar cada classificação. Um percentual sem essa memória não permite revisar a análise do ITBI.
A entrega ao jurídico deve permitir refazer o número: qual aquisição está sendo examinada, quais períodos entram, de onde vieram as receitas e quais classificações ainda estão em discussão. O modelo em CSV organiza essas informações sem emitir uma conclusão automática de imunidade.
O que o art. 37 mede e o que o cálculo não resolve
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AtividadeInformação necessáriaVenda ou locação de propriedade imobiliária e cessão de direitos relativos à aquisição.FonteCTN, art. 37, caput.
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Critério quantitativoInformação necessáriaMais de 50% da receita operacional proveniente dessas transações.FonteCTN, art. 37, § 1º.
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PeríodoInformação necessáriaRegra dos dois anos anteriores e dois subsequentes, ou hipótese dos três anos seguintes.FonteCTN, art. 37, §§ 1º e 2º.
O art. 37 do CTN descreve atividades e estabelece um critério ligado à receita operacional. Ele não manda contar imóveis, comparar o patrimônio imobiliário com o capital ou consultar apenas o CNAE. Esses dados ajudam a entender a sociedade, mas não substituem a memória de receitas.
Há uma questão jurídica anterior: o alcance da ressalva de atividade preponderante na integralização de capital, à luz do art. 156, § 2º, I, da Constituição. Em 16 de setembro de 2026, o relator do Tema 1.348 foi acompanhado por quatro ministros, dois divergiram e Alexandre de Moraes pediu vista. A decisão oficial da sessão ainda não contém tese final nem acórdão; por isso, a documentação da atividade e das receitas continua necessária para avaliar a operação.
Preparar os dados permite trabalhar com hipóteses jurídicas diferentes sem reconstruir a contabilidade a cada atualização. A discussão completa permanece no guia de ITBI na integralização e Tema 1.348; este instrumento trata da qualidade da informação entregue ao responsável pela análise.
O § 4º do art. 37 contém uma ressalva própria para a transmissão realizada em conjunto com a totalidade do patrimônio da pessoa jurídica alienante. Essa hipótese deve ser identificada antes de aplicar a memória: transferir um imóvel isolado não equivale, por definição, a transmitir todo o patrimônio.
Defina a janela a partir da aquisição
A exceção do § 2º alcança a adquirente que iniciar atividades depois da aquisição ou menos de dois anos antes dela. O período previsto é o dos três primeiros anos seguintes à aquisição. Contar automaticamente três anos da abertura do CNPJ pode deslocar a janela e excluir receitas relevantes.
O responsável pelo dossiê deve preservar separadamente as datas do ato societário, do registro do ato, do título imobiliário e do início de atividades. Cabe ao jurídico indicar qual marco governa a aquisição examinada e documentar a escolha. Se faltam documentos, a data fica pendente; não deve ser preenchida com a que estiver mais acessível no sistema.
Outra cautela é a forma de consolidação. A memória precisa conservar dados por competência e por período, com um quadro por ano dentro da janela, permitindo verificar o critério aplicável ao caso. Somar quatro exercícios civis porque o texto menciona dois anos antes e dois depois pode não reproduzir a janela pertinente. O modelo não escolhe entre critérios controvertidos de apuração.
Monte uma memória que permita refazer cada número
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IdentificaçãoO que registrarSociedade, operação e linha da memória.
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Período e contaO que registrarData, competência, conta contábil e natureza da receita.
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Tratamento propostoO que registrarInclusão no denominador e no numerador, ou pendência de classificação.
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Prova e revisãoO que registrarDocumento, fundamento, responsável, data e versão.
O modelo editável de memória de receitas em CSV contém exemplos sintéticos e linhas destinadas ao preenchimento. Separe os cenários pelo identificador antes de somar. Eles não representam uma empresa real e não devem ser misturados aos dados da operação.
Na adaptação, a contabilidade informa o lançamento e seu suporte. O jurídico registra o tratamento proposto para o teste e a justificativa. Uma coluna indica se o valor integra a receita operacional considerada; outra, se decorre das transações abrangidas pelo art. 37. Usar colunas distintas impede que uma exclusão do numerador desapareça também do denominador sem explicação.
Guarde o documento de origem em ambiente restrito e use um identificador na memória compartilhada. Na estrutura de uma holding patrimonial, cada sociedade deve ser identificável. O total do grupo não substitui os registros da pessoa jurídica adquirente mencionada pelo CTN.
Leia os percentuais sem transformar o exemplo em enquadramento
Abrir os dados do quadro
| Ano | Receita das atividades consideradas / operacional considerada | Resultado |
|---|---|---|
| 2022 | R$ 400.000 / R$ 1.000.000 | 40%. |
| 2023 | R$ 500.000 / R$ 1.000.000 | 50%. |
| 2024 | R$ 600.000 / R$ 1.000.000 | 60%. |
No ano de 2024 do exemplo, a divisão resulta em 60%. Em 2023, resulta exatamente em 50%. A expressão do § 1º é “mais de 50%”: igualdade não deve ser convertida em superação do limite. O ano de 2022 fica abaixo desse corte aritmético.
Somar os três anos produziria R$ 1,5 milhão sobre R$ 3 milhões, ou 50%, escondendo que um deles chegou a 60%. Esse agregado não autoriza concluir pela imunidade. É preciso definir o critério jurídico aplicável, verificar a completude dos períodos e sustentar as classificações. A memória mantém as informações anuais justamente para não antecipar essa escolha.
Não compare percentuais de universos diferentes nem faça média simples dos percentuais mensais quando os denominadores variam. A forma de apuração pertinente deve ser definida primeiro. Depois, a planilha deve permitir reproduzi-la a partir dos valores e documentos, sem arredondar antecipadamente um resultado próximo do limite.
Separe receitas controvertidas antes de fechar a conta
- Dividendos ou rendimentos financeiros
- Documento inicialEscrituração, origem e documentação do recebimento.Registro na memóriaTratamento pendente, sem inclusão automática.
- Alienação de imóvel e valor reconhecido
- Documento inicialAto, contrato e lançamentos correspondentes.Registro na memóriaCritério proposto e fonte que o sustenta.
- Cancelamento, estorno ou ajuste
- Documento inicialLançamento original e documento de correção.Registro na memóriaVínculo entre as linhas e justificativa.
O nome de uma conta não encerra a discussão. Dividendos, receitas financeiras, efeitos de alienações e ajustes podem exigir exame específico da operação, do tratamento contábil e das normas e precedentes aplicáveis. O arquivo deixa esses itens como pendentes até que exista fundamento para decidir.
O controller deve conseguir mostrar quanto depende dessa pendência. Por exemplo, se determinada receita poderia alterar o denominador, apresente os valores de cada hipótese em versões separadas, com responsável e justificativa. Não escolha silenciosamente o cenário que produz o percentual mais favorável.
Uma organização voltada à governança de holding familiar pode reunir atividades e receitas de naturezas diferentes. A intenção sucessória da estrutura não classifica essas receitas para o ITBI. O trabalho útil é localizar a dúvida e sua prova, antes de transportar uma conclusão de outra sociedade.
Trate receita zero e período incompleto como situações próprias
| Situação | Registro adequado | Providência |
|---|---|---|
| Denominador zero | Percentual não calculado. | Documentar atividade e ausência de receitas; analisar o enquadramento. |
| Documentos ausentes | Universo incompleto. | Solicitar os documentos e indicar o período descoberto. |
| Janela ainda em curso | Apuração parcial, com data de corte. | Continuar acompanhando receitas e eventos posteriores. |
Divisão por zero não produz um percentual juridicamente útil. Se a sociedade não apresenta receita operacional no período examinado, a memória deve registrar o fato e os documentos utilizados para afirmá-lo. Digitar 0% apenas para completar a célula cria uma aparência de conclusão que os dados não oferecem.
Também é preciso separar ausência de receita de ausência de escrituração disponível. Um balancete ainda não entregue não prova inatividade. Da mesma forma, ter despesas, receber um aporte ou manter um imóvel não autoriza, isoladamente, classificar a atividade para esse teste.
Se o período ainda não terminou, a diretoria precisa conhecer a data de corte e o que permanece por observar. Previsões de aluguel e venda pertencem a cenários prospectivos identificados; não devem ser somadas a receitas realizadas para fechar uma memória apresentada como histórica.
O que um caso do STJ ensina sobre a prova das receitas
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ProvaRegistro do acórdãoPerícia demonstrou preponderância da prestação de serviços no período examinado.
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ControvérsiaRegistro do acórdãoO tribunal de origem havia desconsiderado essa atividade por não constar do objeto social na época.
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ResultadoRegistro do acórdãoA Segunda Turma deu provimento ao recurso especial, por unanimidade.
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LimiteRegistro do acórdãoNão era um caso de sociedade sem receita; não autoriza conclusões automáticas sobre outra operação.
No REsp 1.574.303/DF, o STJ considerou a atividade de prestação de serviços demonstrada pela perícia e o enquadramento no art. 37, § 2º. A ementa registra que “a perícia confirmou” a atividade preponderante. O caso mostra por que a descrição do objeto social não substitui o exame da atividade efetiva.
O acórdão é anterior ao julgamento atual do Tema 1.348. Seu uso aqui é documental: mostrar a importância da prova das receitas. A memória precisa permitir verificar os fatos, sem transportar o resultado daquele processo para outra empresa ou transformar a perícia em requisito universal.
Entregue ao jurídico uma conclusão revisável
Abrir os dados do quadro
| Pergunta | Evidência de conclusão |
|---|---|
| O período está definido? | Marco da aquisição, hipótese legal e data de corte documentados. |
| Os valores fecham? | Conciliação com os registros contábeis e ajustes explicados. |
| O que continua aberto? | Lista de classificações e documentos pendentes. |
| Quem revisou? | Nome e data apenas quando a revisão tiver ocorrido. |
A memória deve ter uma versão identificável e permitir acompanhar o que mudou. Se um contrato de locação começa durante a janela, por exemplo, o evento precisa ser relacionado aos lançamentos posteriores. Apagar a versão antiga impede compreender a evolução da análise.
O § 3º do art. 37 relaciona a preponderância verificada à lei vigente e ao valor do bem na data da aquisição. Essa regra reforça a necessidade de conservar documentos daquele momento, sem usar o patrimônio atual como substituto. A aplicação concreta exige o exame jurídico da operação.
Se já existe exigência municipal, a memória precisa responder aos seus fundamentos. A escolha de uma via, inclusive eventual mandado de segurança tributário, depende do ato e da prova disponível. O glossário do Tema 1.348 ajuda a identificar o objeto da discussão; o andamento oficial do STF deve ser novamente conferido antes de uma decisão baseada no julgamento.
Perguntas sobre a memória de atividade preponderante
| Pergunta | Documento ou definição necessária |
|---|---|
| Qual período usar? | Aquisição e início de atividades. |
| Quais receitas entram? | Origem, classificação proposta e fundamento. |
| É possível concluir agora? | Completude da janela, pendências e situação jurídica. |
Uma receita imobiliária de exatamente 50% caracteriza preponderância pelo § 1º?
O texto do art. 37, § 1º, usa mais de 50%, não 50% ou mais. Essa distinção exige cálculo sem arredondamento antecipado, dentro do universo correto. Estar no limite aritmético, porém, não resolve sozinho o enquadramento da operação nem eventuais divergências sobre as receitas consideradas.
O prazo de três anos começa na abertura do CNPJ?
Na hipótese do § 2º, o CTN refere os três primeiros anos seguintes à data da aquisição. A data de início de atividades ajuda a identificar se essa hipótese se aplica, mas não substitui automaticamente o marco da aquisição. Ambos precisam ser documentados.
Uma holding sem receita pode preencher a memória com 0%?
Não é adequado atribuir 0% a uma razão cujo denominador seja zero. O modelo registra percentual não calculado e exige documentação da situação. A conclusão jurídica sobre uma sociedade sem receitas depende de análise própria; não decorre de uma divisão impossível.
É possível usar a mesma memória para todos os imóveis do grupo?
É possível reaproveitar a estrutura do arquivo, preservando a identificação da pessoa jurídica adquirente e de cada aquisição. Operações com datas ou destinatários diferentes podem demandar janelas distintas. Consolidar tudo em uma única razão sem explicação impede verificar qual operação aquele número pretende sustentar.
Fontes: CTN, arts. 36 e 37; Constituição, art. 156, § 2º, I; andamento oficial e decisão da sessão do RE 1.495.108/SP, consultados em 17/9/2026, com cinco votos no sentido do relator, duas divergências e pedido de vista em 16/9. Exemplos e arquivo são sintéticos. Classificações controvertidas e procedimentos locais exigem verificação específica.
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