ITBI na integralização de imóveis: imunidade e Tema 1.348

Se prevalecer a corrente favorável no Tema 1.348 do STF, a atividade preponderantemente imobiliária, por si só, não afastará a imunidade do ITBI na transferência de imóveis para realização de capital social. Isso pode alcançar a constituição e o aumento de capital de holdings patrimoniais. Não significa, porém, imunidade automática para qualquer transferência: permanecem o limite do capital efetivamente integralizado, a análise da avaliação e o controle de operações fraudulentas ou simuladas.

Estado do processo conferido em 17 de setembro de 2026, às 00h47, no andamento e na decisão oficial do STF. O registro mostra placar parcial de 5 a 2 e pedido de vista de Alexandre de Moraes. Ainda não há julgamento concluído, tese vinculante fixada ou acórdão. As orientações gerais abaixo não substituem o exame de uma operação ou cobrança individual.

O que está em julgamento no Tema 1.348

A Constituição, art. 156, § 2º, I, prevê a não incidência sobre bens ou direitos incorporados ao patrimônio da pessoa jurídica em realização de capital. O inciso também disciplina transmissões decorrentes de certas reorganizações e contém a ressalva ligada à atividade preponderante do adquirente. O alcance dessa ressalva é o centro da discussão constitucional.

O andamento do RE 1.495.108 registra a certidão da sessão e a vista a Alexandre de Moraes. A decisão oficial da sessão de 16 de setembro reproduz o placar parcial de 5 a 2. Esses documentos não proclamam resultado final nem fixam a redação definitiva da tese.

Para separar cada movimentação oficial das conclusões que ainda dependem do colegiado, acompanhe o placar do Tema 1.348 e os efeitos do pedido de vista.

Se a corrente favorável prevalecer, a atividade imobiliária deixará de ser, isoladamente, o obstáculo à imunidade na integralização. Isso vale para a realização de capital na constituição da sociedade e em aumento posterior. O registro não autoriza dizer que toda holding estará dispensada de ITBI em qualquer transferência. Para uma explicação breve do tema, consulte o glossário do Tema 1.348.

Identifique a operação antes de discutir o imposto

O art. 36, I, do CTN refere-se à incorporação em pagamento de capital subscrito. Chamar qualquer movimentação de imóvel dentro do grupo de integralização pode ocultar uma operação com estrutura jurídica diferente.

É necessário identificar quem transmite o bem, quem o recebe, o título utilizado e a destinação do valor. O nome holding descreve uma estrutura ou função societária, mas não dispensa a leitura dos atos e da atividade efetiva. A mesma empresa pode realizar negócios distintos em momentos diferentes.

O planejamento também deve explicar a finalidade empresarial do aporte e suas dependências. Um imóvel operacional, um ativo destinado à locação e um terreno de empreendimento podem exigir documentos e análises diferentes. A página de holdings e organização patrimonial situa o aporte dentro da estrutura societária mais ampla.

Separe os Temas 796, 1.348 e 1.113

A tese do Tema 796 afirma que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. O parâmetro vinculante é o capital social a integralizar: o Tema 796 não transformou o valor histórico informado na declaração de imposto de renda da pessoa física em teto automático da imunidade. A discussão sobre atividade preponderante possui objeto próprio no Tema 1.348.

O Tema 1.113 do STJ trata da base de cálculo e da avaliação. Sua tese não autoriza uma prefeitura a simplesmente adotar um valor de referência unilateral como piso; a aplicação concreta deve considerar o procedimento e as normas pertinentes. Isso não elimina a necessidade de examinar o caso de integralização em seus próprios termos.

Uma exigência pode combinar fundamento constitucional e avaliação municipal. O jurídico precisa identificar quais partes da cobrança cada argumento efetivamente enfrenta. Discutir apenas a atividade da sociedade não resolve necessariamente uma controvérsia de destinação ao capital.

Reconcilie os valores do imóvel e do capital

Exemplo hipotético. Roberto possui seis imóveis e decide constituir uma holding patrimonial. Se o ato societário atribuir R$ 12 milhões aos bens e destinar os mesmos R$ 12 milhões à realização do capital subscrito, o Tema 796 não cria, por si só, um excedente apenas porque o custo histórico na declaração de imposto de renda era menor. Se o ato destinar R$ 4 milhões ao capital e R$ 8 milhões a reserva ou outra rubrica, a tese do Tema 796 não estende a imunidade aos R$ 8 milhões excedentes.

A avaliação municipal forma uma terceira questão. A conclusão depende do valor declarado na operação, do procedimento utilizado pelo município e da legislação aplicável. Não se deve transformar automaticamente a diferença entre mercado, custo fiscal e capital em base tributável, nem afirmar que qualquer diferença estará protegida.

O art. 23 da Lei 9.249/1995 permite que a pessoa física transfira bens à pessoa jurídica pelo valor constante de sua declaração ou pelo valor de mercado e disciplina o ganho de capital nessa escolha. Essa é uma regra de imposto de renda. Ela não substitui o limite societário do Tema 796 nem resolve, sozinha, uma controvérsia de avaliação do ITBI.

Documente receitas e atividade preponderante

O art. 37 usa a receita operacional e define períodos. A equipe deve conservar balancetes, demonstrações, lançamentos e documentos que permitam identificar a natureza de cada receita. O CNAE e o objeto social são informações relevantes, mas não substituem a demonstração dos fatos quando a questão é a atividade efetiva.

A memória deve preservar a leitura por período e explicitar os itens cuja classificação exige avaliação. Um percentual agregado de vários anos pode esconder diferenças relevantes entre eles. A planilha organiza a prova; não deve funcionar como mecanismo que emite automaticamente uma conclusão de imunidade.

Empresa recém-constituída, sociedade inativa e negócio sem faturamento não são descrições intercambiáveis. É preciso saber quando a atividade começou, o que ocorreu com o imóvel e quais receitas foram auferidas. A inexistência de denominador para uma razão financeira não elimina a necessidade de analisar a situação jurídica.

Há ainda a ressalva do art. 37, § 4º, para a transmissão realizada em conjunto com a totalidade do patrimônio da pessoa jurídica alienante. Ela exige identificar a operação completa; não deve ser aplicada automaticamente a qualquer imóvel transferido. O § 3º, por sua vez, relaciona a preponderância verificada à lei vigente e ao valor do bem na data da aquisição.

Uma conclusão favorável sobre a atividade preponderante também não protege operação comprovadamente fraudulenta ou simulada. O CTN, art. 116, parágrafo único, e art. 149, VII, prevê instrumentos de controle e revisão, observados os requisitos e procedimentos aplicáveis. A proposta do relator no Tema 1.348 também ressalva a demonstração, pelos fiscos municipais, de eventual simulação ou fraude à lei; como o julgamento não terminou, essa formulação ainda não é tese vinculante definitiva.

Examine a avaliação municipal e o procedimento

O art. 38 do CTN recebeu os §§ 1º–4º pela LC 227/2026, art. 165. O texto passou a explicitar parâmetros para o valor de mercado, critérios técnicos e avaliação contraditória. A análise da operação deve considerar essa alteração e a disciplina municipal pertinente.

O art. 148 trata do arbitramento mediante processo regular e da avaliação contraditória. Uma contestação útil precisa examinar o documento utilizado, a metodologia e os fatos do imóvel. Discordar do número sem demonstrar de onde vem a divergência pode deixar o problema sem prova adequada.

A alteração legislativa não deve ser resumida como revogação automática do Tema 1.113. A relação entre norma, precedente, data e operação precisa ser fundamentada. Também não se deve confundir a impugnação de uma avaliação irregular com o reconhecimento de imunidade irrestrita.

Escolha o caminho a partir do ato e da prova

A escolha entre requerimento, impugnação administrativa e medidas judiciais depende do objetivo e dos fatos. Reconhecer uma hipótese de imunidade, revisar uma base de cálculo e reaver um pagamento não são pedidos necessariamente idênticos.

O tipo de prova importa. Há situações em que os documentos já delimitam o problema; outras exigem esclarecimentos técnicos ou produção probatória. O conteúdo de mandado de segurança tributário apresenta o instrumento, mas não dispensa verificar sua adequação à controvérsia específica.

O mesmo cuidado vale para a suspensão da exigibilidade. Uma movimentação do STF sobre a sessão não equivale, por si, a uma decisão sobre o crédito da empresa. O art. 151 do CTN contém hipóteses que devem ser examinadas conforme a situação real. A orientação não deve nascer de uma promessa de resultado anunciada em uma manchete.

Organize o dossiê e os cenários de caixa

No exemplo de Roberto, se o município considerar uma base de R$ 12 milhões e for adotada, apenas para simulação, uma alíquota de 3%, a exposição discutida será de R$ 360 mil. O cálculo é R$ 12 milhões × 3%. Ele não afirma a alíquota de um município específico, o valor juridicamente correto da base nem uma economia garantida; serve para mostrar o efeito de cada premissa no caixa.

Custos de avaliação, registro e assessoria devem aparecer separadamente. Valores imobilizados em garantias ou depósitos não devem ser confundidos com custos definitivos sem examinar sua natureza. A decisão da diretoria precisa mostrar o valor e a data de cada efeito relevante no caixa.

Quando a operação integra uma estrutura familiar ou sucessória, os objetivos podem ir além da realização de capital. O contexto de holding familiar deve ser analisado sem transformar o ITBI em justificativa universal para constituir uma sociedade.

O que pode mudar com a conclusão do julgamento

Se a corrente favorável for confirmada, a atividade de compra, venda ou locação de imóveis não afastará, sozinha, a imunidade na realização de capital. Para uma holding patrimonial, isso pode alcançar tanto a integralização feita na constituição quanto um aumento de capital posterior. A empresa ainda precisará demonstrar a transferência real, a destinação ao capital social e o enquadramento da operação; eventual excedente, avaliação municipal e fraude ou simulação permanecem questões próprias.

Por isso, não faz sentido construir uma orientação comercial baseada em suposta urgência de ajuizamento antes de uma modulação ainda não conhecida. Prazos reais e medidas necessárias devem ser examinados com base nos atos e documentos existentes. O acompanhamento do julgamento se soma a esse trabalho.

O estudo da doutrina também deve expor posições distintas. O artigo de Marcelo Terra, Allan Fallet e Eduardo Kowarick Halperin na RDTA desenvolve a interpretação de imunidade incondicionada. Outras leituras divergem. Uma posição acadêmica identificada contribui para a análise, mas não substitui a decisão do tribunal ou o texto da norma.

Perguntas frequentes sobre ITBI na integralização

Fontes principais: Constituição, art. 156, § 2º, I; CTN, arts. 36–38, 116, 148, 149, 151, 165 e 168; Lei 9.249/1995, art. 23; LC 227/2026, art. 165; Regimento Interno do STF, arts. 13 e 146; teses, andamento e decisão oficiais identificados no texto. Exemplos numéricos são hipotéticos. Conteúdo informativo para organização da análise documental.