ITBI na integralização: valor declarado ou valor de mercado?

Na integralização de imóveis, o valor declarado não resolve sozinho o ITBI. A análise do art. 38 do CTN precisa distinguir 5 valores: custo fiscal, valor atribuído ao aporte, capital integralizado, eventual reserva e avaliação municipal. A diferença entre eles exige examinar a destinação do bem e o fundamento da cobrança, não apenas fazer uma subtração.

Atualização jurídica: em 16 de setembro de 2026, o relator do Tema 1.348 obteve quatro acompanhamentos, dois ministros divergiram e Alexandre de Moraes pediu vista. A decisão oficial da sessão ainda não contém tese final nem acórdão e não resolve, por si, uma disputa de avaliação.

Os cinco valores que a controladoria precisa separar

Esses números podem coincidir, mas desempenham funções diferentes. O custo fiscal registra uma posição anterior do transmitente. O aporte descreve uma operação societária. O capital mostra a destinação adotada. A avaliação municipal expressa uma conclusão que pode ser aceita ou contestada pelos meios adequados.

O art. 23 da Lei 9.249/1995 permite que pessoas físicas transfiram bens e direitos para integralizar capital pelo valor constante da declaração de bens ou pelo valor de mercado. Seu § 2º trata da tributação da diferença quando a transferência ocorre por valor superior ao declarado. Essa regra de imposto de renda não deve ser apresentada como autorização universal para qualquer pessoa jurídica nem como solução automática do ITBI.

Para a diretoria, a pergunta útil é: qual documento sustenta cada número? Uma planilha que chama tudo de “valor do imóvel” esconde a controvérsia. O planejamento de holdings e reorganizações patrimoniais deve preservar essa separação desde a formulação da operação.

Reserva efetiva e diferença de avaliação são situações distintas

No cenário A, a diferença de R$ 600 mil surge da comparação entre a avaliação municipal e o valor da operação. Os documentos assumidos no exemplo não criaram uma reserva. No cenário B, existe uma destinação expressa de R$ 300 mil fora do capital. As duas diferenças têm origens distintas, ainda que possam aparecer sob o mesmo rótulo de “excedente” em uma cobrança.

Isso não significa que o cenário A esteja automaticamente imune. Há decisões que acolhem a distinção e decisões que aplicam o limite da imunidade à diferença entre a avaliação regular e o capital. A tese favorável precisa enfrentar o argumento de que a imunidade protege apenas o montante efetivamente destinado à realização do capital.

Também seria incorreto concluir que o cenário B tem determinado imposto a pagar apenas olhando a tabela. Identificação da operação, enquadramento jurídico, base e alíquota aplicável continuam necessários. O objetivo do quadro é impedir que uma diferença econômica seja tratada como se já tivesse uma classificação jurídica definitiva.

Os Temas 796, 1.113 e 1.348 respondem a perguntas diferentes

A tese oficial do Tema 796 exclui da imunidade o valor dos bens que excede o limite do capital social a ser integralizado. O ponto controvertido aqui é identificar esse excedente quando todo o valor atribuído ao aporte foi destinado ao capital, mas a prefeitura avalia o imóvel por montante superior.

No Tema 1.113, REsp 1.937.821/SP, páginas 113–136 da RSTJ 265, o STJ estabeleceu três diretrizes: valor de mercado sem vinculação à base do IPTU; presunção relativa do valor da transação declarado; e impossibilidade de arbitramento prévio por valor de referência unilateral. A presunção pode ser afastada por processo administrativo próprio, nos termos do art. 148 do CTN. Não equivale a tornar qualquer custo histórico uma base obrigatória.

Já o andamento do Tema 1.348 registra o pedido de vista em 16 de setembro de 2026, após cinco votos no sentido proposto pelo relator e duas divergências. O glossário do Tema 1.348 ajuda a localizar esse recorte. A atualização do julgamento exige nova conferência; uma questão de avaliação não desaparece apenas porque existe discussão constitucional sobre atividade.

Dois julgamentos do TJMG mostram o risco da resposta automática

Visual de apoio

Abrir os dados do quadro

Resultados opostos em controvérsias de diferença de avaliação

Julgado	Fato e fundamento relevantes	Resultado e limite
1.0000.25.388947-1/001 1ª Câmara Cível, 2/12/2025	Integralização sem reserva; o tribunal distinguiu essa situação da destinação de parcela fora do capital.	Negado provimento à apelação municipal; mantida a solução favorável à contribuinte.
1.0000.25.198150-2/001 2ª Câmara Cível, 10/2/2026	Avaliação municipal considerada regular; contribuinte notificada não apresentou impugnação administrativa no prazo registrado nos autos.	Negado provimento à apelação da contribuinte; mantida a incidência sobre a diferença.

Na Apelação/Remessa Necessária 1.0000.25.388947-1/001, relatada por Manoel dos Reis Morais, o voto considerou que o imóvel foi integralmente destinado ao capital, sem reserva. Também registrou atividade de locação de máquinas, sem atividade imobiliária preponderante demonstrada. Nas páginas 6–7, distinguiu a diferença de avaliação da parcela destinada fora do capital e afastou a utilização do Tema 1.113 para eliminar a imunidade reconhecida.

Na Apelação 1.0000.25.198150-2/001, relatada por Raimundo Messias Júnior, a contribuinte também alegou ausência de reserva. O tribunal, porém, entendeu legítima a cobrança sobre a diferença entre avaliação e capital. As páginas 11–13 registram avaliação individualizada, oportunidade de contestação e ausência de impugnação administrativa. A alegação de que o procedimento era unilateral não prevaleceu.

Esse segundo acórdão também rejeitou a suspensão pretendida em razão do Tema 1.348: a controvérsia delimitada no processo era de valor, sem discussão de atividade preponderante. A ausência de reserva não foi suficiente para vencer. Para quem administra o risco, a lição é preservar tanto a argumentação sobre a imunidade quanto a prova técnica e o histórico de participação no procedimento municipal.

São julgamentos de mérito de câmaras distintas, em processos com fatos próprios. Eles não autorizam dizer que o TJMG aceita ou rejeita indistintamente toda integralização por valor histórico. O guia de ITBI na integralização situa essa discussão no conjunto da operação.

A avaliação municipal precisa ser examinada com o CTN atualizado

O art. 38 do CTN recebeu quatro parágrafos pela LC 227/2026. Eles tratam do valor venal em condições normais de mercado, de critérios técnicos de estimativa, da divulgação desses critérios e da possibilidade de avaliação contraditória segundo o procedimento local. A análise não pode continuar apoiada apenas em uma reprodução antiga do caput.

Essas alterações produzem efeitos em 2026, conforme a regra aplicável do art. 182, III, da LC 227/2026. Isso não autoriza declarar que o Tema 1.113, julgado em 2022, foi automaticamente superado. É necessário enfrentar o texto novo, o precedente e o regime temporal do caso, preservando a análise do contraditório e do art. 148.

Para contestar um valor, a empresa deve apontar o problema concreto: área, uso, conservação, restrições, comparáveis, data-base ou outro elemento relevante. Apenas repetir que o valor fiscal era menor não responde ao método de avaliação. Por outro lado, a existência de um número em sistema municipal não dispensa examinar os critérios e o procedimento efetivamente adotados.

O dossiê que transforma a divergência em uma decisão empresarial

O dossiê deve permitir reconstruir a operação sem depender da memória de uma reunião. Registre quem atribuiu cada valor, em qual data e para qual finalidade. Guarde a versão do ato societário que fundamentou a declaração, e não apenas a última versão disponível. Se o município apontou mais de um motivo para a cobrança, associe uma resposta e uma prova a cada motivo.

A escolha entre contestação administrativa e medida judicial integra o contencioso tributário. Quando há controvérsia técnica sobre o imóvel, é preciso avaliar a prova necessária antes de optar pelo mandado de segurança tributário. A documentação pode demonstrar uma ilegalidade já identificável ou revelar a necessidade de instrução mais ampla.

O resultado esperado dessa preparação não é uma promessa de economia. É uma decisão documentada sobre o que reconhecer, o que contestar, por qual fundamento e com qual impacto operacional.

Perguntas frequentes sobre valor declarado e ITBI